第九章 城市房地产法

本章概要

城市房地产法规范房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理等活动。本章重点包括房地产开发用地、房地产开发、房地产交易（转让、抵押、租赁）、物业管理。

高频考点

1. 房地产开发用地的取得方式
2. 房地产转让的条件
3. 房地产抵押
4. 商品房预售条件
5. 物业管理

重点难点

• 出让与划拨的区别
• 房地产转让的限制条件
• 商品房预售条件

知识点详解

一、房地产开发用地

1. 土地使用权出让

• 出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议
• 出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年

2. 土地使用权划拨

下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

• 国家机关用地和军事用地
• 城市基础设施用地和公益事业用地
• 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
• 法律、行政法规规定的其他用地

二、房地产开发

1. 开发条件

• 取得建设用地使用权
• 符合土地利用总体规划和城市规划
• 按照出让合同约定进行开发

2. 商品房预售条件

商品房预售，应当符合下列条件：

• 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
• 持有建设工程规划许可证
• 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
• 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明

三、房地产交易

1. 房地产转让

转让条件：

• 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书
• 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件

转让限制：

• 以出让方式取得土地使用权的，不符合转让条件的
• 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的
• 依法收回土地使用权的
• 共有房地产，未经其他共有人书面同意的
• 权属有争议的
• 未依法登记领取权属证书的

2. 房地产抵押

• 以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押权
• 以划拨方式取得的土地使用权，经有批准权的人民政府审批后，可以设定抵押权
• 房屋抵押时，该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押

3. 房屋租赁

• 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同
• 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策
• 租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款

四、物业管理

1. 业主的权利

• 按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务
• 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议
• 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议
• 参加业主大会会议，行使投票权
• 选举业主委员会成员，并享有被选举权
• 监督业主委员会的工作
• 监督物业服务企业履行物业服务合同
• 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权
• 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用

2. 物业服务企业

• 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务
• 物业服务企业不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人

例题与解析

例题1

居住用地的土地使用权出让最高年限为：

A. 40年
B. 50年
C. 60年
D. 70年

答案：D

解析：居住用地的土地使用权出让最高年限为70年。

例题2

商品房预售的条件不包括：

A. 已交付全部土地使用权出让金
B. 持有建设工程规划许可证
C. 已经竣工验收
D. 取得商品房预售许可证明

答案：C

解析：商品房预售不需要已经竣工验收，预售是指在建商品房的预先销售。